重磅！深圳市政府批准！37.9 平方公里！前海蛇口片区+大小南山将被委以重任！

来源：深圳梦

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重磅！据深圳规划国土海洋12月24日发布消息透露：《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》获市政府批准通过！

以下是深圳规划国土海洋内容：

2014年12月，国务院决定设立中国（广东）自由贸易试验区。2015年3月，广东自由贸易试验区总体方案获批。2015年11月，正式启动《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》（以下简称《综合规划》）的规划编制工作，规划范围面积约37.9平方公里，包括国务院批复的前海蛇口片区28.2平方公里以及前海蛇口片区之间的大小南山周边地区。

2018年11月，深圳市人民政府正式批复《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》（以下简称《综合规划》），未来将前海蛇口自贸片区建设成为依托港澳、服务内地、面向世界的“一带一路”倡议支点、粤港澳深度合作示范区和城市新中心。打造自由便利的繁荣开放之城、深港共建的国际创新之城和宜业宜居的绿色人文之城。

在此划下重点：

一、本规划的规划范围包括国务院批复的中国(广东)自由贸易 试验区深圳前海蛇口片区 28.2 平方公里以及大小南山周边 地区，规划范围共计 37.9 平方公里(以下简称“规划区”)。

二、规划定位为:依托港澳、服务内地、面向世界的一带一路战 略支点、粤港澳深度合作示范区和城市新中心。

三、规划目标为:自由便利的繁荣开放之城、深港共建的国际创 新之城和宜业宜居的绿色人文之城。

四、规划就业人口规模约84 万人，居住人口规模约59 万人。

五、重点发展金融服务、商务服务、信息服务、科技服务、文化 创意、国际商贸与现代物流、海洋产业等战略性新兴服务业。

六、 构建“两带一港七版块”的总体结构。

▲前海片区空间效果图

▲蛇口片区空间效果图

▲邮轮母港组团远景空间效果图

快来看看有什么具体内容！

空间结构

▲空间结构规划图

 规划构建了“两带一港七版块”的空间结构，其中“两带”指滨海生态文化带和城市综合服务功能带，通过多层级公共服务设施和多类型产业服务功能集聚，为打造一个融合山、海、林、城、岛、港、湾多元素的世界级城市新中心奠定基础；

 “一港”指蛇口国际枢纽港，通过港口资源优化配置，建设成为国际集装箱枢纽港和亚太国际邮轮母港；

 “七版块”包括桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾、大小南山等7个版块，因地制宜地打造主导功能差异、产业协同创新、产城融合集聚的城市发展组团。

总体布局

▲土地利用规划图

 规划形成三个主导功能带，其中滨海一线地区以公共服务功能为主导，重点集聚市级大型公共服务设施以及滨海休闲商业中心；

 临山一侧以居住及生活配套功能为主导，结合居住人口规模增加、不断完善基础配套服务功能；

 中间地区依托轨道交通和城市主干道，形成若干产城融合的综合街区。

生态绿地系统

▲生态绿地系统规划图

 在善用滨海临山资源、划定生态保护底线基础上，精心谋划设计海岸带，打造宁静、生态、美丽、开放的生态内湾；

 沿水廊道、城市绿廊，将森林引入城市，打造山海公园群，提供“家门口”的自然体验；

 构建通山达海的百里绿道，引领未来绿色健康生活。

公共服务设施

▲公共服务设施规划图

 充分利用海岸带优势资源，不断强化城市新中心服务职能。

 一是服务于一带一路和自贸区战略，接轨国际，在前海片区集聚会议中心、仲裁法庭等重大服务设施；

 二是分片集中布局市级区域级的重大公共服务设施，建设前海湾区客厅；

 三是配套完善的公共配套服务设施；

 四是满足高端特色服务需求，增加布局国际医院、国际学校等国际化服务设施。

综合交通系统

▲轨道交通规划图

 以快速到达、慢速体验为原则，规划着力打造以公共交通为主导，多模式、一体化、立体型的综合交通体系。在轨道交通方面，规划与全市轨网规划相协调，共布局17条轨道线（具体轨道线位以批复的全市轨网规划为准），其中城际轨道4条、轨道快线3条、轨道干线10条，极大地改善了片区对外公共交通通行能力，促进区城一体的空间格局创造高效便捷的条件。

▲道路交通规划图

 在道路交通方面，规划优化蛇口南部和赤湾片区干道路网，通过开辟新通道、建设地下快速路，构建半岛双U的路网结构。近期由沙河西路+望海路+兴海大道+月亮湾大道构成自贸区“U”型的快速路结构、由南海大道+赤湾二路+新小南山隧道+妈湾四路+梦海大道构成“U”型的干线性主干路结构，预留远期望海路接妈湾大道的可能性，形成沙河西路+望海路+妈湾大道的自贸区大“U”型的快速路结构。

规划管控

▲规划管控分区图

 针对既往规划中的刚性、弹性管控经验教训，因应不同地区的差异化发展路径，规划成果首次提出单元式导控与通则式导控双模式，为地区快速高效发展建设提供更灵活的法定依据，也为深圳法定图则体系创新提供先期探索。其中，单元开发控制区采用建筑规模总量控制模式，前海片区和邮轮母港组团的建筑规模总量不超过2844万平方米；通则开发控制区采用建筑规模增量上限控制模式，蛇口片区、大小南山片区和赤湾组团相比于现状已建规模的总增量上限为317万平方米。在总量和增量管控基础上，规划还提出建筑高度指引要求，为塑造山海半岛景观品质、保证航空安全提供支撑保障。

▲传统风貌范围及天后宫建筑高度控制区范围图

 以传承和强化深圳历史记忆、彰显人文特色为目标，规划在已建城区划定3片传统风貌范围。范围内鼓励采用综合整治的更新方式，当新建、扩建、改建建筑时，应当在高度、体量、色彩、尺度、外立面、装饰等方面与周边片区相协调，保持原有肌理和景观风貌特征。规划还在赤湾地区天后宫周边地区划定建筑高度控制区，要求该片区的建设与天后宫建筑高度、空间形态、体量相协调。

《综合规划》自批准之日起实施，原前海深港现代服务业合作区综合规划以及南油地区、大南山地区、蛇口地区、赤湾地区、妈湾地区法定图则中位于规划区范围内的部分同步废止。

以下是《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》文件部分内容：

第一章 总则

第一条 建设中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区是党中 央、国务院的重大决策。为更好更快地推进自贸区建设，统 筹区域发展、产业发展、港城协调、区域交通改善、基础设 施建设、综合配套和环境质量提升，深圳市政府批示同意开 展《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小 南山周边地区综合规划》编制工作(以下简称“本规划”)。

第二条 制定本规划的主要依据是:《关于加快实施自由贸易区战略 的若干意见》、《中国(广东)自由贸易试验区总体方案》、《中 国(广东)自由贸易试验区前海蛇口片区建设实施方案》、《深 圳市城市总体规划》、《深圳港总体规划》、《深圳市轨道交通 线网规划》、《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划 纲要》。

第三条 本规划的规划范围包括国务院批复的中国(广东)自由贸易 试验区深圳前海蛇口片区 28.2 平方公里以及大小南山周边 地区，规划范围共计 37.9 平方公里(以下简称“规划区”)。 规划区划分为四个片区:一是前海片区，以国务院批复的前 海深港现代服务业合作区用地范围为准，包含桂湾组团、前 湾组团、妈湾组团及组团之间的滨水公共空间(开发单元二 十二);二是大小南山片区，包括小南山北组团(05 组团)、 大南山西组团(06 组团)、大南山北组团(07 组团);三是蛇 口片区，包括蛇口中组团(01 组团)、蛇口沿山组团(02 组 团);四是蛇口南及赤湾片区，包括邮轮母港组团(开发单元 二十三、二十四、二十五)、赤湾组团(03 组团)、枢纽港组团(04 组团)，详见“土地利用规划总图”。

第四条 规划区内的土地使用及开发建设活动应遵守本规划的有关 规定，并符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规及相 关技术规范。

第五条 规划区涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据 《深圳市城市规划标准与准则》确定。

第六条 在规划区内编制详细蓝图、城市设计、城市更新单元规划或 其它专项规划，均应以本规划的要求为依据进行。

第二章 目标定位

第七条 规划定位为:依托港澳、服务内地、面向世界的一带一路战 略支点、粤港澳深度合作示范区和城市新中心。

第八条 规划目标为:自由便利的繁荣开放之城、深港共建的国际创 新之城和宜业宜居的绿色人文之城。

第九条 规划提出五项规划策略，分别为建设两湾一山生态格局、建 设国际化风情海湾、构建优质服务体系、构建高效便捷交通 和创建绿色智慧城市。

第十条 规划就业人口规模约 84 万人，居住人口规模约 59 万人。

第三章 产业导向

第十一条 重点发展金融服务、商务服务、信息服务、科技服务、文化 创意、国际商贸与现代物流、海洋产业等战略性新兴服务业。

1、金融服务

重点发展货币金融服务、资本市场服务、保险服务以及 创新金融服务。在跨境人民币业务创新发展、深港金融市场 互融互通、投融资便利化及资本项下开放先行先试，通过打 造深港共同资本市场，使金融要素及资源在深港率先实现自 由流动与市场配置，全力建设“金融业对外开放试验示范窗 口”和“跨境人民币业务创新试验区”。

2、商务服务

构建便于跨境贸易、直接对外投资的营商环境，鼓励跨国企业设立全球总部、亚太总部及营运总部、研发总部等多形态的总部管理中心。加快法律、咨询、检测及认证等专业服务业集聚，进一步降低港澳专业机构准入门槛。

3、信息服务

落实智慧自贸区建设，重点发展互联网、物联网、大数据、云计算、数字内容服务、信息传输服务、信息安全维护等，使片区率先进入“万物互联”时代，并结合人工智能研发，逐步向“万物智能”迈进。

4、科技服务

重点发展智能机器人、智能可穿戴等智能技术，以邮轮母港建设为契机，在滨水沿岸探索打造深圳智能科技品牌商业街区，培育“智能科技消费+海洋旅游消费”新兴消费模式。增强创业孵化、技术转移等科技服务能力，深化深港合作， 共建亚太地区科技创新服务中心。

5、文化创意

重点发展创意科技、文化展示、文化贸易等。积极引进境内外文化企业集团，加快谋划并推进一批有代表性的重点文化项目建设，构建“一带一路”国际文化交流新中心。

6、国际商贸与现代物流

 重点发展国际商品贸易、供应链管理、航运服务等。围绕建设国际枢纽港的总目标，对西部港区进行资源整合和产业升级，全面提升国际中转、高端航运服务及国际供应链管理等综合服务能力。强化国际贸易功能集成，培育高能级产业集群和新型贸易业态，实现商流、信息流、物流、资金流“四流”有机整合。

7、海洋产业

重点发展海洋金融、海洋科技、海洋旅游以及海洋总部。 整合海工产业资源，支持海洋开发由近海向深海推进。支持 海洋型旅游产业发展，促进科技、文化与海洋旅游融合创新。

第四章 规划结构

第十二条 构建“两带一港七版块”的总体结构。

1、两带

滨海生态文化休闲带——布局邮轮游艇、海上休闲、会议交流、博物展示、文化演艺、娱乐消费等功能，东西链接深圳湾和宝安海岸，形成集生态、景观、文化于一体的高品质滨海公共活动带。

城市综合服务功能带——依托轨道等公共交通服务，沿 梦海大道和南海大道重点布局金融商务、科技服务、创新产 业、创意设计、教育培训、医疗康体、居住生活等综合功能， 形成城市综合服务功能集聚的发展带。

2、一港

蛇口国际枢纽港，包括妈湾港、赤湾港和蛇口港三个作业区。以建设国际集装箱枢纽港和亚太国际邮轮母港为目标，提升港口效率、升级港口功能、集约利用土地、强化产城协同、优化疏港交通。

3、七版块

桂湾版块——包括桂湾组团，重点发展金融服务业和商 务服务业，吸引金融企业总部、金融科技领军型企业集聚， 建设具有示范效应的国际金融科技中心和全球总部中心。

前湾版块——包括前湾组团，重点发展商务、科技及信息服务等生产性服务业，兼顾承接桂湾片区和妈湾片区的功能拓展。同时安排教育、医疗、文化、体育等在内的公共服务设施，建设香港现代产业城和功能复合的综合发展区。

妈湾版块——包括妈湾组团，重点发展跨境贸易、现代物流、航运物流、供应链管理、创新金融及其它专业服务业等，建设前海蛇口自贸城、具有区域影响力的国际商贸中心和全球供应链管理中心。

邮轮母港版块——包括邮轮母港组团，重点发展邮轮旅 游、文化创意、旅游服务、科技服务及信息服务等生产性服 务业，建设国际邮轮旅游发展试验区和深圳“海上门户”。

蛇口版块——包括蛇口中组团和蛇口沿山组团，重点发展科技研发、信息服务、科创金融、文化创意等产业，建设深圳智能科技研发中心和科创企业孵化平台。

赤湾版块——包括赤湾组团，重点发展商务、科技、信 息服务等生产性服务业、文化创意产业及现代物流产业等， 建设科技创新服务区和文化创意聚集区。

大小南山版块——包括小南山北组团、大南山西组团和大南山北组团，重点安排教育、配套、体育等公共服务设施和生活服务设施，并适当发展适应未来发展需要的先进制造业。

第五章 开发管控

第十三条 规划区内采用建筑规模总量控制和增量上限控制两种管控方式。

第十四条 开发单元控制区采用建筑规模总量管控方式，建筑规模总量2844 万平方米。

第十五条 通则开发控制区采用建筑规模增量上限管控方式，建筑规模 增量上限 317 万平方米，包括居住、商业服务业、工业、物 流仓储功能的地上和地下规定建筑面积。本规划确定的建筑 规模增量是指自本规划批复之日起，已建地块因新批城市更 新单元规划等专项规划或其它规划调整产生的建筑增量，已 批未建用地因本规划或今后规划调整产生的建筑增量，国有 未出让用地或未明确规划指标的非农建设用地、征地返还用 地上的新建建筑量。

第十六条 因增加公共服务设施和交通市政设施，或因市相关主管部门 批准的地下空间规划引起开发单元控制区总建筑规模、通则 开发控制区建筑规模增量上限提高的，视为符合本规划。

第十七条 开发单元导控 单元控制区包含前海片区和蛇口南及赤湾片区的邮轮

母港组团，共划定 25 个开发单元。其中:

1、前海片区，包含二十二个开发单元，总范围面积 1492.8公顷，总建筑规模 2380 万平方米。前海片区包含桂湾组团，总建筑规模 929 万平方米;前湾组团，总建筑规模 471 万平方米;妈湾组团，总建筑规模 970 万平方米;二十二开发单 元，总建筑规模 10 万平方米。

2、蛇口南及赤湾片区的邮轮母港组团，包括蛇口二突堤腹地 (二十三开发单元)、蛇口二突堤(二十四开发单元)和太子 湾(二十五开发单元)三个开发单元，总范围面积 208.2 公 顷，总建筑规模 464 万平方米。

3、各组团总建筑规模为刚性控制要求。

第十八条 单元控制区用地性质

开发单元控制区采用功能混合的单元开发模式，鼓励集 中成片开发，促进产业集聚，营造都市活力。用地类型详见 “图表(土地利用规划总图)”。

各开发单元内功能配比详见文本“开发单元控制表”(表5.1)中的功能混合比例指引。在满足组团总建筑规模不增加、 开发单元主导功能不改变、公共服务设施和市政交通设施不 减少的前提下，可根据规划实施需要，对各开发单元的总建 筑规模及功能配比进行适当调整，视为符合本规划。

前海片区十八与二十开发单元的功能布局受保税港区 海关监管方式的影响，规划采取两阶段功能布局安排:第一 阶段为物理围网监管阶段，围网范围内用地安排物流仓储功 能;第二阶段为非物理围网监管阶段，在满足相关政策规范 要求下，上述范围内用地调整为商业用途为主的综合发展用地功能。

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